Loyers impayés : le locataire peut-il invoquer l’indécence du logement ?
Votre locataire ne paie plus et, quand vous lui réclamez l’arriéré, il répond que le logement est indécent. Dans un arrêt du 8 octobre 2026, la cour d’appel de Douai juge qu’en cas de loyers impayés, cet argument ne bloque pas la résiliation du bail lorsque le locataire ne prouve rien et qu’il est lui-même à l’origine de l’état du logement.
Les faits
En juillet 2018, une société civile immobilière (SCI) loue un studio à Maubeuge pour 370 euros par mois, plus 30 euros de provision sur charges. Les loyers cessent d’être payés. Le 26 avril 2021, le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour 4 210 euros.
La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique si le locataire ne règle pas sa dette dans le délai fixé par le commandement de payer. Ce commandement est un acte remis par un commissaire de justice, l’ancien huissier.
Le locataire saisit alors le juge en invoquant l’indécence du logement et réclame des dommages et intérêts. Le bailleur demande de son côté que la résiliation du bail soit constatée et que le locataire soit expulsé. L’expertise ordonnée à la demande du locataire n’a pas pu avoir lieu : il a refusé l’accès au studio à deux reprises. En juillet 2024, le juge de Maubeuge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Le locataire fait appel.
Le locataire doit-il prouver que le logement est indécent ?
Oui. La cour rappelle qu’il appartient au locataire de démontrer que le logement ne respecte pas les règles de décence. Or il ne produisait aucune pièce en ce sens. Le bailleur versait au contraire l’état des lieux d’entrée, qui décrivait un logement en bon état, corroboré par des factures de travaux.
Le dossier comprenait aussi des courriers de la caisse d’allocations familiales (CAF), qui avait suspendu le versement de l’allocation logement en raison d’un constat de non-décence. Pour la cour, cela ne suffit pas :
« Sans autre élément constatant l’état du logement, les décisions de la Caisse d’allocations familiales de suspendre le versement de l’allocation logement au motif de l’indécence ne constituent qu’un commencement de preuve. » CA Douai, 8e ch., sect. 4, 8 oct. 2026, RG n° 24/04483,
Concrètement, la position de la CAF ne prouve pas, à elle seule, l’indécence. Il faut d’autres éléments sur l’état réel du logement, comme un constat ou une expertise.
Et si c’est le locataire qui a dégradé le logement ?
La cour admet que le studio présente désormais les caractéristiques d’un logement indécent. Mais les pièces du bailleur établissaient que le locataire y élevait des rongeurs, à l’origine d’une infestation de puces dans l’immeuble, et qu’il refusait l’accès aux entreprises chargées des travaux. La cour en conclut :
« les dégradations ayant participé à cet état actuel d’indécence et l’impossibilité de procéder aux travaux de remise en état sont le fait de M [S], auquel s’applique tout autant l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de location. » CA Douai, 8e ch., sect. 4, 8 oct. 2026, RG n° 24/04483, motifs
En clair, le locataire ne peut pas reprocher au propriétaire un état qu’il a lui-même provoqué, ni l’empêcher de faire les travaux pour ensuite se plaindre qu’ils ne soient pas faits. Ses demandes d’indemnisation sont rejetées. La cour confirme la résiliation du bail et l’expulsion, porte la dette à 13 212,94 euros et refuse les délais de paiement, le locataire ne justifiant pas pouvoir régler sa dette.
Un logement réellement inhabitable peut-il empêcher l’expulsion ?
Oui, et c’est la limite de cet arrêt. L’article 1719 du code civil prévoit en effet :
« Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; »
Autrement dit, si le logement n’est pas habitable, le propriétaire ne peut pas obtenir l’expulsion du locataire en invoquant la fin du bail. La Cour de cassation a rappelé cette règle le 4 juin 2026, à propos d’un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m². À Douai, la clause résolutoire a pu jouer parce que le locataire ne démontrait pas que le logement était impropre à l’habitation. (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993)
Loyers impayés à Lille : que faire si le locataire invoque l’indécence ?
Tout se joue sur les pièces. Le bailleur de Maubeuge a pu produire l’état des lieux d’entrée, ses factures de travaux et la preuve des refus d’accès, dont un constat de commissaire de justice du 7 novembre 2024. Conservez ces documents dès la mise en location et gardez une trace écrite de chaque proposition d’intervention.
Ne laissez pas non plus l’arriéré grossir : le commandement de payer reste la première étape, comme l’explique notre article que faire quand le locataire ne paie plus. Si le locataire conteste l’état du logement, consultez un avocat à Lille ou dans la métropole avant l’audience.
À retenir
– C’est au locataire de prouver que le logement est indécent.
– Selon cet arrêt, une décision de la CAF ne vaut, seule, qu’un commencement de preuve.
– Le locataire qui avait lui-même dégradé le logement et empêché les travaux n’a obtenu aucune indemnisation.
– Si le logement est réellement impropre à l’habitation, l’article 1719 du code civil interdit au bailleur d’obtenir l’expulsion en invoquant la résiliation du bail.
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Notre cabinet d’avocats en droit de l’immobilier, implanté à Marcq-En-Barœul, près de Lille, et à Mérignies (Pévèle), accompagne les particuliers de la métropole lilloise sur les questions de bail, de loyers impayés et d’expulsion.
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Avocat en droit de l’immobilier, Barreau de Lille
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