Résiliation – Expulsion

Résiliation du bail - Expulsion du locataire

Pour quels motifs le propriétaire ou le locataire peut-il demander la résiliation du bail ?

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail en cas de :

  • défaut d’assurance ;
  • non paiement des loyers ;
  • faute dans l’exécution des obligations du bail (dégradation, non exploitation du local etc.).

Le locataire peut également demander la résiliation du bail en cas de :

Qu'est ce qu'une clause résolutoire ?

En principe les baux comprennent une clause appelée “clause résolutoire”.

Celle-ci  prévoit la résiliation automatique du bail en cas d’inexécution d’une des obligations (ex : en cas de non-paiement des loyers).

Si votre locataire ne peut plus payer ses loyers ou seulement de manière partielle, qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation, vous devez, avant de saisir le Tribunal faire délivrer un commandement de payer par un Huissier de Justice.

Si dans le délai du commandement (1 mois pour le bail commercial ou dérogatoire et 2 mois pour le bail d’habitation), le locataire n’a pas réglé la totalité de la dette, vous pouvez saisir le juge afin qu’il constate ” l’acquisition de la clause résolutoire”.

Concrètement, le juge n’aura aucun pouvoir d’appréciation sur la résiliation du bail. Il constatera simplement que la procédure et les délais ont été respectés (c’est-à-dire : délivrance d’un commandement de payer et non-paiement dans le délai du commandement).

Votre bail sera ainsi résilié.

Quelle est la procédure à suivre pour demander la résiliation du bail ?

En principe, quelque soit le reproche fait au locataire ou au propriétaire, vous devez adresser une mise en demeure de rectifier la situation. Il est vivement conseillé de faire cette mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si en dépit de votre mise en demeure, la situation demeure inchangée, vous pouvez agir en justice.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez saisir la juridiction compétente pour demander la résiliation de votre bail.

  • Pour le bail commercial  il s’agira du Tribunal de Grande Instance ;
  • Pour le bail d’habitation, il s’agira du Tribunal d’Instance.

Deux procédures principales:

  •  procédure en acquisition de la clause résolutoire. Attention : dans le cadre de cette procédure, vous devez faire délivrer par un Huissier de Justice un commandement de payer ou de faire, avant de saisir la juridiction.

(Attention : dans le cadre d’un bail d’habitation, l’huissier doit obligatoirement transmettre le commandement à la CCAPEX).

Le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation dans cette procédure.

  • procédure en résiliation du bail pour faute de l’une ou l’autre des parties. Dans ce cas le juge appréciera les fautes commises et décidera de résilier ou non le bail.

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez obtenir la résiliation du bail  ?

In Avocats a mis en place une procédure en ligne facile et rapide pour faciliter vos démarches de résiliation du bail.

Comment se passe l'expulsion d'un locataire ?

Si vous avez obtenu une décision de justice qui résilie le bail, vous devez impérativement faire signifier cette décision par Huissier de Justice. Ce dernier la communiquera à la partie adverse.

L’huissier délivrera par la suite un commandement de quitter les lieux au locataire. Le locataire aura 2 mois pour quitter les lieux dans le cas d’un bail d’habitation et un délai raisonnable dans le cas d’un bail commercial ou dérogatoire.

Plusieurs hypothèses :

  • soit le locataire part spontanément et vous récupérez votre bien ;
  • soit le locataire refuse de partir. Dans ce cas l’Huissier de Justice devra solliciter le concours de la force publique (police) auprès du préfet. Le délai pour obtenir l’autorisation du préfet  peut être plus ou moins long.

Attention : pour les baux d’habitation, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale).

En revanche, rien ne vous empêche d’entamer une procédure judiciaire pendant cette période.

Quels sont les moyens de défense d'un locataire en cas de procédure de résiliation du bail ou d'expulsion?

Si vous êtes locataire et que vous avez reçu une mise en demeure, un commandement de payer ou une décision de justice qui vous est défavorable, plusieurs options s’offrent à vous :

  1. Vous pouvez contester les fautes qui vous sont reprochées ;
  2. Vous reconnaissez les fautes qui vous sont reprochées mais vous sollicitez des délais (par ex: délai de paiement). Vous pouvez solliciter ces délais soit directement auprès du propriétaire amiablement, soit judiciairement auprès du juge. Attention : vous devez présenter des garanties financières suffisantes pour obtenir ces délais ;
  3. Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire : vous pouvez demander au juge de suspendre l’exécution de la clause résolutoire ;
  4. Une décision de justice a été rendue à votre encontre ordonnant votre expulsion : vous pouvez demander des délais de suspension d’expulsion au juge.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à contacter un avocat pour vous assister ou vous représenter dans vos démarches amiables auprès de votre propriétaire ou dans vos démarches judiciaires devant le Tribunal.

Afin de vous aider au maximum, In Avocats a mis en place des services en ligne intuitifs et faciles d’utilisation.

Que vous soyez locataire ou propriétaire et quelque soit le bail signé, vous pouvez à tout moment solliciter la résiliation du bail amiablement ou judiciairement.

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