Vices cachés

Vous venez d’acheter une maison ou un appartement et vous découvrez un défaut que les visites ne permettaient pas de voir : infiltrations, charpente attaquée, installation électrique dangereuse, assainissement défaillant. Il peut s’agir d’un vice caché, qui ouvre des recours contre le vendeur.

Maître Morgane Kukulski, avocate en droit immobilier à Lille, conseille les acquéreurs et engage pour eux l’action en garantie des vices cachés, le plus souvent après une expertise judiciaire.

L’article 1641 du code civil définit la garantie :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Le défaut doit être caché, puisque l’article 1642 exclut les vices apparents « dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Il doit aussi exister au jour de la vente et présenter une gravité suffisante. C’est à l’acquéreur d’en rapporter la preuve, d’où le rôle déterminant de l’expertise.

Les ventes immobilières entre particuliers comportent presque toujours une clause excluant la garantie des vices cachés. L’article 1643 du code civil l’admet, mais seulement pour les vices que le vendeur ignorait :

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Dans la plupart des dossiers, le débat porte donc sur la connaissance que le vendeur avait du vice : travaux de reprise dissimulés, sinistres antérieurs, échanges avec des entreprises. Ces éléments se rassemblent avant d’engager la procédure.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur le choix entre deux actions. Il peut rendre le bien et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou le conserver et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

Le vendeur qui connaissait les vices doit en outre « tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » (article 1645). S’il les ignorait, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646).

La garantie ne joue pas dans les ventes faites par autorité de justice (article 1649).

L’action doit être intentée par l’acquéreur « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (article 1648 du code civil).

Ce délai est court. Une demande d’expertise en référé l’interrompt, l’article 2241 du code civil précisant que la demande en justice, « même en référé », interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Elle permet en même temps de faire constater le vice et d’en établir l’origine.

Tous les désordres ne relèvent pas de la même action. Lorsque le bien ne correspond pas à ce que prévoyait l’acte de vente, c’est l’obligation de délivrance conforme qui est en cause.

Si le vendeur a lui-même construit ou fait construire la maison, il est réputé constructeur (article 1792-1, 2° du code civil) et sa garantie décennale peut être recherchée pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Voir la page Avocat garantie décennale à Lille.

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Pour faire examiner votre situation, vous pouvez contacter Maître Morgane Kukulski par courriel (mkukulski@inavocats.com) ou par téléphone au 09 87 72 92 09.