Avocat loyers impayés à Lille : que faire quand le locataire ne paie plus ?
Un mois de retard, puis deux, et le locataire ne répond plus aux messages. Pour un propriétaire qui loue un ou deux logements, chaque loyer impayé pèse directement sur son budget, parfois sur le remboursement de son propre crédit.
La façon dont le dossier est engagé dans les premières semaines conditionne la suite : un commandement de payer mal rédigé ou une caution prévenue trop tard peuvent coûter cher. Maître Morgane Kukulski, avocate en droit immobilier, accompagne à Lille et dans la métropole les bailleurs particuliers confrontés à des loyers impayés, y compris lorsque la dette ne porte que sur quelques mois.
Le locataire ne paie plus : que faire dans les premières semaines ?
Commencez par un échange écrit. Un courrier ou un courriel rappelant le montant dû et demandant une explication permet souvent de comprendre la situation, qu’il s’agisse d’une perte d’emploi ou d’un retard dans le versement d’une aide. Gardez une trace de tous ces échanges.
Si le locataire propose de payer en plusieurs fois, un accord peut être trouvé. Il doit être écrit et signé, avec un montant et des dates de versement précis, car un arrangement oral serait difficile à prouver.
Évitez en revanche de laisser les mois s’accumuler. Plus la dette grossit, plus il devient difficile pour le locataire de la rembourser, et plus la procédure devient longue.
Une limite s’impose dans tous les cas : le propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même. Changer les serrures ou couper l’eau et l’électricité l’exposerait à des poursuites, même si les loyers ne sont pas payés.
Quels documents réunir avant de consulter un avocat ?
Un dossier complet fait gagner du temps et évite des erreurs. Avant le premier rendez-vous, rassemblez :
- le bail signé et ses annexes ;
- l’acte de cautionnement, si une personne s’est portée caution du locataire ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- un décompte mois par mois des sommes dues et des paiements reçus (loyer et charges) ;
- les relances envoyées et les réponses du locataire ;
- les relevés bancaires qui montrent les derniers versements.
Le commandement de payer : pourquoi tout se joue à cette étape ?
Le commandement de payer est un acte délivré au locataire par un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice). Il le met officiellement en demeure de régler sa dette. La loi prévoit que tout bail d’habitation contient une clause de résiliation automatique en cas de loyers impayés, appelée clause résolutoire. Cette clause ne joue qu’après ce commandement :
« Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24, I
Concrètement, le locataire dispose de six semaines pour payer. S’il ne le fait pas, le bailleur peut demander au juge de constater que le bail est résilié.
Le commandement doit contenir plusieurs mentions obligatoires, parmi lesquelles le délai de six semaines et le décompte de la dette. Si l’une d’elles manque, le commandement peut être annulé et ne permet plus d’obtenir la résiliation du bail. Le décompte doit donc être exact, et le bail relu avant toute démarche.
Lorsque le bailleur est une personne physique et que les impayés durent depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission départementale chargée de la prévention des expulsions. Pour un propriétaire particulier, ce signalement ne retarde pas la suite de la procédure.
Le locataire a une caution : comment la faire payer ?
Dans beaucoup de petits dossiers, un parent ou un proche s’est porté caution du locataire. C’est souvent par lui que le bailleur est payé. Il faut toutefois le prévenir dans un délai précis :
« […] le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24, I
Autrement dit, le commandement délivré au locataire doit aussi être porté à la connaissance de la caution dans les quinze jours. Passé ce délai, elle reste tenue des loyers, mais plus des pénalités ni des intérêts de retard.
L’acte de cautionnement doit être relu avant d’agir : la loi encadre son contenu, et un acte mal rédigé peut être contesté par la caution.
Récupérer l’argent ou récupérer le logement : quelle procédure choisir ?
Tout dépend de votre objectif.
Si le locataire est toujours dans les lieux et que vous souhaitez récupérer le logement, il faut saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges liés aux baux d’habitation. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, faute de quoi la demande est irrecevable. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, à condition qu’il soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Les étapes de l’expulsion elle-même sont détaillées dans notre article consacré à l’expulsion du locataire.
Si le locataire est déjà parti, ou si vous voulez seulement être payé, une procédure plus simple peut suffire, comme l’injonction de payer.
Dans les deux cas, ne laissez pas traîner. Les actions nées d’un bail se prescrivent par trois ans : passé ce délai, compté à partir du moment où vous avez connu, ou auriez dû connaître, l’impayé, vous ne pouvez plus en principe agir en justice.
Pourquoi consulter un avocat pour des loyers impayés à Lille, même pour un petit dossier ?
Le meilleur moment pour consulter se situe avant le commandement de payer. L’avocat relit le bail et l’acte de caution, puis prépare avec le commissaire de justice un commandement au décompte exact. La procédure part ainsi sur des bases solides, et la caution est prévenue dans le délai.
Si le locataire ne régularise pas, l’avocat engage la procédure et vous représente à l’audience. Il suit ensuite l’exécution de la décision avec le commissaire de justice. Le juge peut aussi condamner le locataire à vous verser une somme au titre des frais engagés pour la procédure, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour une vue d’ensemble des procédures liées au bail, vous pouvez aussi consulter notre page résiliation et expulsion.
À retenir
- Écrivez au locataire dès le premier impayé et conservez une trace de chaque échange.
- Le commandement de payer ouvre un délai de six semaines ; une mention manquante peut entraîner son annulation.
- La caution doit recevoir le commandement dans les quinze jours, sinon elle ne doit plus les pénalités ni les intérêts de retard.
- Les actions liées au bail se prescrivent par trois ans.
- Ne changez jamais les serrures et ne coupez aucun service : seul le juge peut ordonner le départ du locataire.
Maître Morgane Kukulski, avocate en droit immobilier à Lille, accompagne les propriétaires bailleurs particuliers dans le recouvrement de leurs loyers impayés, de la mise en demeure jusqu’à l’exécution du jugement.
Notre accompagnement à Marcq-En-Barœul et à Mérignies
Notre cabinet d’avocats en droit de l’immobilier, implanté à Marcq-En-Barœul, près de Lille, et à Mérignies (Pévèle), vous accompagne lorsque votre locataire ne paie plus ses loyers, qu’il s’agisse de quelques mois d’impayés ou d’une procédure d’expulsion.
Pour toute question ou pour être accompagné dans un litige en droit de l’immobilier, vous pouvez contacter :
Maître Morgane KUKULSKI
Avocat en droit de l’immobilier, Barreau de Lille
📍 Cabinet situé à proximité de Lille et à Mérignies, en Pévèle
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