Dans quels cas un propriétaire peut expulser un locataire ? Motifs et procédure
Lorsqu’un conflit s’installe entre un propriétaire et son locataire, la question de l’expulsion est souvent évoquée, parfois de manière imprécise.
Contrairement à certaines idées reçues, un bailleur ne peut pas « mettre dehors » son locataire librement. L’expulsion repose sur des causes légales strictes et une procédure encadrée, dont le non‑respect expose le propriétaire à de lourdes sanctions.
En pratique, les contentieux liés à l’expulsion sont fréquents. Ils résultent le plus souvent d’une mauvaise anticipation ou d’une méconnaissance des motifs réellement recevables devant le juge.
Peut‑on expulser un locataire à tout moment ?
D’un point de vue juridique, tant que le bail est en cours, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux (article 4 de la loi du 6 juillet 1989, article 12 de la loi du 6 juillet 1989).
Le propriétaire ne peut obtenir son départ que dans deux hypothèses :
- soit par la résiliation du bail, judiciaire ou de plein droit,
- soit à l’issue du bail, par un congé régulier fondé sur un motif légal.
Toute autre initiative unilatérale est illicite.
Les loyers impayés : le motif le plus courant
Le non‑paiement du loyer constitue la première cause d’expulsion (article 7a de la loi du 6 juillet 1989, article 1728 du Code Civil).
Dès lors que le locataire ne règle pas intégralement les sommes dues à la date prévue au bail, le propriétaire est confronté à un manquement contractuel.
Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, la délivrance d’un commandement de payer par commissaire de justice est une étape incontournable. À défaut de régularisation dans le délai légal, le bail peut être résilié et l’expulsion sollicitée devant le tribunal (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
En l’absence de clause résolutoire, le bailleur peut néanmoins demander la résiliation judiciaire du bail en démontrant la gravité du manquement (articles 1224 et suivants du Code civil).
Les troubles de voisinage et le non‑respect des obligations du locataire
Le locataire est tenu d’user paisiblement du logement (article 7b et c de la loi du 6 juillet 1989).
Des nuisances répétées, des dégradations, ou encore un usage non conforme à la destination des lieux peuvent constituer des motifs de résiliation.
Sont notamment concernés :
- les troubles anormaux de voisinage,
- les dégradations volontaires ou par défaut d’entretien,
- l’exercice d’une activité interdite par le bail (article 1728 du Code civil).
Ces situations supposent, en pratique, de rapporter la preuve des manquements invoqués (constats, témoignages, plaintes, courriers).
Le défaut d’assurance habitation
L’assurance habitation est une obligation légale pour le locataire (article 7g de la loi du 6 juillet 1989).
L’absence d’assurance constitue un motif autonome de résiliation du bail, à condition que celui‑ci le prévoie expressément (article 24, I de la loi du 6 juillet 1989).
Là encore, la procédure passe par la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, laissant au locataire la possibilité de régulariser.
La reprise du logement par le propriétaire
À l’échéance du bail, le propriétaire peut donner congé pour reprendre le logement (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989), notamment pour :
- l’habiter lui‑même,
- y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant).
Ce congé doit respecter des conditions strictes de forme, de délai et de motivation.
Un congé irrégulier ou insuffisamment motivé est susceptible d’être annulé, avec des conséquences financières pour le bailleur (article 15, III de la loi du 6 juillet 1989).
La vente du logement
Le propriétaire peut également donner congé pour vendre le bien, à l’échéance du bail (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989).
Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, sauf exceptions prévues par la loi.
La rédaction du congé est particulièrement encadrée et constitue une source fréquente de contentieux.
Ce qu’un propriétaire ne peut jamais faire
Même en présence d’un motif légitime, certaines pratiques sont strictement interdites :
- changer les serrures,
- couper l’eau, l’électricité ou le chauffage,
- pénétrer dans le logement sans autorisation,
- faire pression sur le locataire pour le contraindre à partir.
Ces agissements constituent des voies de fait et peuvent engager la responsabilité pénale du bailleur.
La procédure d’expulsion : un cadre impératif
L’expulsion d’un locataire ne peut intervenir qu’en exécution d’une décision de justice, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Elle est soumise à des règles spécifiques, notamment la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars, article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution), qui suspend les expulsions pendant une période déterminée, sauf exceptions légales.
Une mauvaise anticipation de ces contraintes explique de nombreux retards dans la récupération effective du logement.
L’intérêt d’un accompagnement juridique
Les causes d’expulsion sont relativement identifiées, mais leur mise en œuvre est technique.
Chaque situation impose d’articuler :
- le bon fondement juridique,
- la procédure adaptée,
- le respect strict des délais et des formes.
Une erreur à l’une de ces étapes peut retarder, voire compromettre, l’expulsion.
En conclusion
Un propriétaire ne peut expulser un locataire que pour des motifs précis et en respectant une procédure rigoureuse.
Agir trop tard ou de manière inappropriée entraîne souvent un allongement des délais et une aggravation du préjudice subi.
Une analyse juridique en amont permet, dans de nombreux cas, d’éviter ces difficultés.
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Avocat en droit de l’immobilier – Barreau de Lille
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