Locataire parti sans payer : comment récupérer le logement et les loyers impayés ?

Votre locataire ne paie plus, ne répond plus à vos messages et le logement paraît vide. Vous êtes tenté de récupérer les clés et de relouer, mais un locataire parti sans payer reste titulaire du bail tant que le juge n’a pas constaté sa fin.

Si vous êtes bailleur à Lille ou dans la métropole, voici la procédure prévue pour ce cas, qui permet de reprendre le logement et de réclamer les loyers impayés.

Comment faire constater que le logement est abandonné ?

Tout commence d’abord par un acte de commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier de justice). La loi du 6 juillet 1989, qui régit les locations de logements, prévoit :

« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. »  (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 14-1, al. 1)

Concrètement, le commissaire de justice remet au locataire une demande officielle de prouver qu’il vit toujours dans le logement. Cette mise en demeure peut figurer dans le commandement de payer que vous lui faites délivrer pour les loyers impayés, ce qui évite de multiplier les actes (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 14-1, al. 2).

Ensuite, si le locataire ne réagit pas dans le mois qui suit, le commissaire de justice peut revenir sur place pour constater l’état d’abandon.

Il dresse alors un procès-verbal, c’est-à-dire un compte rendu écrit de ses constatations.

Ce document contient l’inventaire des meubles et objets laissés dans le logement, en indiquant s’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 14-1, al. 3 et 4).

Que décide le juge et le locataire peut-il encore contester ?

Muni de ce procès-verbal, vous saisissez le juge des contentieux de la protection par requête, c’est-à-dire par une demande écrite remise ou adressée au greffe avec les pièces.

De plus, cette même demande peut porter sur l’argent qui vous est dû :

« Par la même requête, peut également être demandée la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail. » (Décret n° 2011-945 du 10 août 2011, art. 1, al. 2).

Ainsi, lorsque les pièces montrent clairement que le locataire a abandonné le logement, le juge constate la résiliation du bail, ordonne la reprise des lieux et statue, s’il y a lieu, sur la demande en paiement.

Il décide en outre du sort des meubles laissés sur place (Décret n° 2011-945 du 10 août 2011, art. 3).

Deux délais comptent ensuite : 

D’une part, vous devez faire signifier l’ordonnance au locataire, c’est-à-dire la lui faire remettre par commissaire de justice, dans les deux mois de sa date ; à défaut, elle perd tout effet. D’autre part, le locataire dispose alors d’un mois à compter de cette signification pour former opposition, autrement dit pour contester la décision.

Pendant ce mois, vous ne pouvez donc pas exécuter l’ordonnance (Décret n° 2011-945 du 10 août 2011, art. 5 et 6).

Locataire parti sans payer : comment récupérer les loyers impayés ?

Le départ du locataire ne fait pas disparaître sa dette, et plusieurs moyens permettent de la recouvrer.

Il y a d’abord le dépôt de garantie. Au moment de le restituer, le bailleur peut en déduire les sommes « restant dues au bailleur », à condition qu’elles soient « dûment justifiées ». Un décompte précis des loyers et charges impayés est donc indispensable.

Nous détaillons ces règles dans notre article sur la restitution du dépôt de garantie (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22).

Vient ensuite la demande en paiement formée dans la requête vue plus haut.

Par ailleurs, si une personne s’est portée caution du locataire, ou si la garantie Visale couvre le logement, vous pouvez réclamer les sommes impayées au garant, dans les conditions de l’engagement qu’il a signé.

Ne laissez pas traîner, car la loi fixe un délai :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »  (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1, al. 1).

En clair, vous disposez de trois ans pour agir en justice. Passé ce délai, vous risquez donc de ne plus pouvoir réclamer les loyers les plus anciens.

Que montre l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 8 octobre 2026 ?

Dans cette affaire, la cour d’appel dont relèvent les tribunaux de la métropole lilloise examinait la location d’un logement de Landrecies à 500 euros par mois hors charges, avec la garantie Visale d’Action Logement Services.

Après un commandement de payer de 1 500 euros délivré en mai 2024, le logement a fait l’objet de la procédure d’abandon :

« La résiliation du bail a ainsi, d’ores et déjà, été constatée par ordonnance du juge des contentieux de la protection […] du 31 mars 2025, à la suite d’une procédure relative à l’abandon des lieux, et les locaux loués ont été repris par le bailleur. » (CA Douai, 8e ch. sect. 4, 8 oct. 2026, n° 25/02181).

Action Logement, qui avait payé le bailleur à la place des locataires, réclamait 7 000 euros de loyers impayés de février 2024 à mars 2025, quittances du bailleur à l’appui. La cour rappelle que celui qui se dit libéré d’une dette doit prouver qu’il l’a payée, puis constate :

« Les anciens locataires n’ont pas comparu en première instance et n’ont pas fait conclure en appel, de sorte qu’ils ne justifient pas s’être libérés de leur dette. »

Pour le bailleur, la leçon est simple : le locataire qui a disparu reste tenu de payer, et c’est à lui de démontrer qu’il a réglé ses loyers. Les anciens locataires ont été condamnés solidairement (chacun peut être poursuivi pour la totalité) à rembourser les 7 000 euros, avec intérêts.

La portée de cet arrêt reste limitée : rendu par défaut, c’est-à-dire sans que les locataires se défendent, il statue sur l’action du garant Visale et non sur celle du bailleur lui-même.

À quel moment consulter un avocat à Lille ?

Le bon moment est celui où deux signaux se cumulent : des loyers impayés et un logement qui semble vide. Le choix entre la procédure d’abandon et une procédure classique de résiliation suivie d’une expulsion dépend des éléments dont vous disposez, et un mauvais choix peut faire perdre du temps.

Pour un premier rendez-vous, réunissez le bail, l’état des lieux d’entrée, le décompte des sommes impayées, l’acte de caution ou le contrat Visale s’il y en a un, ainsi que tout ce qui laisse penser que le logement est abandonné : courriers revenus, relevés de compteurs, échanges avec les voisins.

Si le locataire est toujours dans les lieux, reportez-vous à notre article Avocat loyers impayés à Lille : que faire quand le locataire ne paie plus ? et à notre page résiliation du bail et expulsion. Nos autres interventions figurent sur la page avocat en droit immobilier à Lille.

À retenir

– Un logement qui paraît vide ne se reprend pas seul : c’est le juge qui constate la fin du bail.

– Mise en demeure par commissaire de justice, puis constat d’abandon un mois plus tard.

– Une seule requête au juge des contentieux de la protection vaut pour la résiliation et pour les loyers impayés.

– Vous avez trois ans pour agir en justice.

Notre accompagnement à Marcq-En-Barœul et à Mérignies

Notre cabinet d’avocats en droit de l’immobilier, implanté à Marcq-En-Barœul, près de Lille, et à Mérignies (Pévèle), accompagne les particuliers de la métropole lilloise sur les questions de bail, de loyers impayés et d’expulsion.

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