Retard de livraison en VEFA : quels recours pour l’acquéreur ?

Un logement acheté sur plan doit être livré dans le délai fixé par le contrat. Lorsque la date passe sans que les clés soient remises, l’acquéreur continue souvent de payer un loyer tout en remboursant son prêt. Il dispose de moyens d’agir, à condition de commencer par relire son contrat.

Maître Morgane Kukulski, avocate en droit immobilier et en droit de la construction à Lille, accompagne les acquéreurs face au promoteur, de la mise en demeure jusqu’au procès.

Le délai de livraison engage le vendeur

L’article 1601-1 du code civil définit la vente d’immeuble à construire comme celle par laquelle « le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Pour la vente d’un logement, l’article L261-11 du code de la construction et de l’habitation exige en outre que l’acte authentique précise le délai de livraison.

Ce délai n’a donc rien d’indicatif. Son dépassement constitue un retard dans l’exécution du contrat, dont le promoteur doit répondre.

Les causes de report prévues au contrat

La plupart des contrats de VEFA prévoient des causes légitimes de suspension du délai de livraison, comme les intempéries, la grève ou la défaillance d’une entreprise intervenant sur le chantier. Chaque jour justifié repousse d’autant la date de livraison.

Ces clauses se discutent. Le promoteur doit établir que l’événement invoqué figure bien au contrat, qu’il s’est produit et qu’il a effectivement retardé le chantier. Il est utile de lui demander, pièces à l’appui, le décompte des jours de report qu’il revendique.

Les recours de l’acquéreur

Mettre le promoteur en demeure

La première démarche est une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle la date contractuelle, constate le retard et demande une date de livraison ferme ainsi que le décompte des jours de report invoqués.

Ce courrier n’a rien d’une formalité. Selon l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts « ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ». Il en va de même pour les pénalités de retard (article 1231-5).

Les pénalités de retard

Lorsque le contrat prévoit une pénalité par jour ou par mois de retard, c’est elle qui fixe l’indemnisation du retard. Le juge peut toutefois, même d’office, la modérer ou l’augmenter si elle est « manifestement excessive ou dérisoire » (article 1231-5 du code civil).

L’indemnisation du préjudice

En l’absence de pénalité contractuelle, l’acquéreur peut demander des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, sauf si le promoteur justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les postes les plus fréquents sont le loyer payé pendant le retard, les intérêts intercalaires du prêt ou le garde-meubles. Chacun doit être justifié par des pièces.

La résolution de la vente

Lorsque le retard est d’une gravité suffisante, l’acquéreur peut demander au juge la résolution de la vente (articles 1224 et 1227 du code civil), avec restitution des sommes versées. Cette voie est lourde et se réserve aux chantiers durablement bloqués.

Et si le promoteur est défaillant ?

Pour la vente d’un logement, l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de souscrire, avant la signature, une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie du remboursement des versements. La garantie d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur « en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».

L’attestation du garant est annexée à l’acte de vente (article L261-11) : c’est la première pièce à retrouver.

À la livraison, notez vos réserves

Le jour de la remise des clés, tous les défauts visibles doivent figurer sur le procès-verbal. Le vendeur ne peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession (article 1642-1 du code civil) ; ceux qui apparaissent pendant ce mois doivent donc lui être signalés par écrit.

L’action correspondante doit être introduite, à peine de forclusion, « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents » (article 1648, alinéa 2).

Le délai pour agir

L’action en indemnisation du retard relève en principe de la prescription de droit commun, soit cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).

Notre accompagnement à Marcq-en-Barœul et à Mérignies

Notre cabinet d’avocats en droit de la construction, implanté à Marcq-en-Barœul, près de Lille, et à Mérignies (Pévèle), accompagne les acquéreurs de la phase amiable jusqu’au contentieux