Erreur de surface habitable dans un logement loué : quels recours pour le locataire et le propriétaire ?

Un logement loué « 42 m² » qui n’en fait finalement que 27. Ce type de situation, plus fréquent qu’on ne le pense, place à la fois le locataire et le propriétaire face à une erreur de surface habitable aux conséquences juridiques et financières bien réelles.

Quels sont les droits du locataire lorsqu’une erreur de surface habitable est découverte ? Quels sont les risques encourus par le propriétaire ? Le point sur une question technique, mais dont les enjeux financiers peuvent être significatifs pour les deux parties.

Surface habitable, surface au sol, surface Carrez : de quoi parle-t-on ?

Une confusion fréquente explique une grande partie de ces litiges liés à la surface habitable : la surface mentionnée sur un bail ne correspond pas toujours à la surface qui compte juridiquement.

La réglementation définit la surface habitable en excluant notamment les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, ainsi que les parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Une mezzanine, par exemple, peut être utile et agréable à vivre sans pour autant compter dans cette surface légale.

Cette confusion, souvent commise de bonne foi par des propriétaires non professionnels, explique de nombreux écarts entre la surface indiquée au bail et la surface réelle du logement.

À partir de quand la loi permet-elle une diminution du loyer ?

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre précisément la situation d’une erreur de surface habitable :

« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. »

Autrement dit, deux conditions doivent être réunies :

• Un écart d’au moins 5 % entre la surface annoncée au bail et la surface habitable réelle,
• Une demande formelle du locataire adressée au bailleur.

Le texte prévoit ensuite un calendrier précis, qu’il est essentiel de respecter :

• À défaut d’accord entre les parties, ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir le juge dans un délai de quatre mois à compter de la demande,
• La diminution de loyer prend effet à la date de signature du bail,
• Mais si la demande intervient plus de six mois après la prise d’effet du bail, la diminution ne s’applique qu’à compter de la date de la demande.

Ce dernier point est essentiel : plus le locataire tarde à agir après avoir découvert l’erreur de surface habitable, plus la période de diminution rétroactive du loyer se réduit.

Ce qu’il faut faire côté locataire

Face à une suspicion d’erreur de surface habitable, certains réflexes permettent d’éviter les difficultés de preuve qui compliquent ensuite bien des dossiers :

• Faire réaliser un mesurage par un professionnel (diagnostiqueur, agence immobilière), pour disposer d’un document opposable,
• Formaliser la demande de diminution de loyer par un écrit permettant de prouver sa réception : un courrier recommandé avec accusé de réception reste la solution la plus sûre,
• Conserver l’ensemble des échanges avec le bailleur.

À défaut de preuve de l’envoi et de la réception de la demande, il devient difficile de faire courir les délais prévus par la loi, et donc de faire valoir son droit à diminution de loyer devant le juge.

Ce que risque le propriétaire en cas d’erreur de surface habitable

Le bailleur doit anticiper deux types de conséquences distinctes, car elles obéissent à des règles différentes.

1.La restitution du trop-perçu de loyer

Une fois la diminution de loyer actée, le locataire est fondé à réclamer le remboursement des loyers versés en trop, sur le fondement de la restitution de l’indu (article 1302 du code civil). Ce remboursement porte, en principe, sur la période à compter de laquelle la diminution de loyer produit ses effets.

2.Une éventuelle indemnisation distincte

Lorsque le propriétaire n’a pas transmis le diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la signature du bail, alors qu’il en avait connaissance, il commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Le préjudice indemnisable ne se confond pas avec le trop-perçu de loyer : il s’analyse le plus souvent comme une perte de chance, celle de ne pas avoir pu solliciter plus tôt la diminution du loyer.

Un point de vigilance commun aux deux parties : la prescription

Les actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation se prescrivent par trois ans, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (ce délai, auparavant de cinq ans, a été réduit par la loi ALUR de 2014). Ce délai court à compter du jour où le locataire a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir et non nécessairement à compter de la signature du bail.

Concrètement, plus une erreur de surface habitable est ancienne, plus la fraction du préjudice réellement indemnisable risque d’être réduite par l’effet de la prescription.

Et en cas de désaccord entre les parties ?

Lorsque le bailleur conteste l’écart de surface, son montant, ou le calcul de l’indemnisation réclamée, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.

Le juge peut alors se prononcer sur :

• La réalité et l’ampleur de l’écart de surface habitable,
• Le montant de la diminution de loyer applicable,
• La restitution du trop-perçu,
• Une éventuelle indemnisation complémentaire,
• Les frais de procédure.

L’intérêt d’un accompagnement juridique, pour le locataire comme pour le propriétaire

Ce contentieux, en apparence simple sur le principe (un écart de surface, une diminution proportionnelle), se révèle en pratique technique : calcul du trop-perçu, articulation entre diminution de loyer et demande de dommages et intérêts, computation des délais de prescription, preuve de la date à laquelle chacun a eu connaissance des faits.

Une erreur d’appréciation sur l’un de ces points peut réduire, voire faire échouer, une demande par ailleurs fondée que l’on soit locataire ou propriétaire.

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