VEFA : vos droits en cas de litige
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), communément appelée achat sur plan, constitue un mode d’acquisition immobilière encadré par les articles 1601-1 et suivants du Code civil. Si ce dispositif offre des garanties légales importantes, les litiges entre acquéreurs et promoteurs restent fréquents. Maître Morgane KUKULSKI, avocat en droit immobilier à Lille, vous accompagne pour faire valoir vos droits.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La VEFA est un contrat par lequel l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de leur édification. Le transfert de propriété s’opère par tranches, à chaque étape de l’avancement des travaux, conformément à un échéancier de paiement strictement réglementé (article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation).
Les principaux litiges en matière de VEFA portent sur :
- Le retard de livraison par rapport à la date prévue au contrat
- Les défauts de conformité entre le bien livré et les stipulations contractuelles
- Les malfaçons et désordres constatés à la livraison ou postérieurement
- Les appels de fonds irréguliers ne respectant pas l’échéancier légal
- Le refus de levée des réserves par le promoteur
La livraison : un moment clé
La livraison du bien constitue une étape déterminante dans le cadre d’une VEFA. C’est à ce moment que l’acquéreur peut constater l’état réel du logement et formuler des réserves dans le procès-verbal de livraison. Ces réserves conditionnent la mise en œuvre des garanties légales.
Il est vivement recommandé de :
- Se faire accompagner lors de la visite de livraison par un professionnel (architecte, expert en bâtiment)
- Vérifier la conformité du bien avec les plans, la notice descriptive et les engagements contractuels
- Consigner par écrit chaque désordre, malfaçon ou non-conformité constaté, même mineur
- Consigner le solde du prix (5 %) auprès de la Caisse des dépôts si des réserves sont émises, conformément à l’article R. 261-14 du CCH
En cas de défaut de conformité substantiel rendant le bien impropre à sa destination, l’acquéreur peut refuser la livraison jusqu’à la mise en conformité par le promoteur.
Les recours de l'acquéreur en VEFA
Face aux manquements du promoteur, l’acquéreur en VEFA dispose de plusieurs leviers juridiques :
- La mise en demeure : première étape indispensable, elle permet de formaliser les griefs et de fixer un délai raisonnable au promoteur pour remédier aux désordres ou au retard.
- L’action en garantie des vices apparents : les défauts visibles lors de la livraison doivent être dénoncés dans le mois suivant la prise de possession (article 1642-1 du Code civil).
- L’action en garantie des vices cachés : pour les désordres non décelables lors de la livraison, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de leur découverte (article 1648 du Code civil).
- La mise en œuvre de la garantie décennale : pour les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, dans un délai de dix ans à compter de la réception (article 1792 du Code civil).
L'accompagnement de Maître KUKULSKI en matière de VEFA
Avocate en droit immobilier et en droit de la construction, Maître Morgane KUKULSKI intervient à chaque étape de votre projet VEFA pour protéger vos intérêts :
- Avant la livraison : analyse du contrat de réservation, vérification des clauses suspensives, contrôle de la conformité des appels de fonds au calendrier légal.
- Lors de la livraison : assistance pour la rédaction du procès-verbal de livraison, identification et consignation des réserves, conseil sur la consignation du solde du prix.
- Après la livraison : mise en demeure du promoteur, suivi de la levée des réserves, activation des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).
- En phase contentieuse : saisine du tribunal judiciaire, demande d’expertise judiciaire, négociation transactionnelle, obtention de dommages et intérêts.
Vous êtes acquéreur en VEFA et rencontrez des difficultés avec votre promoteur ?
Le cabinet inAvocats, situé à Marcq-en-Barœul, intervient devant les juridictions de Lille, Tourcoing, Roubaix et sur l’ensemble de la métropole lilloise. Maître Morgane KUKULSKI vous accompagne pour faire valoir vos droits et obtenir la réparation de votre préjudice.