Conseils d’un avocat à Lille sur la restitution de caution

La restitution du dépôt de garantie — souvent appelée “caution” — marque la fin du bail. Pour le bailleur, c’est une étape à la fois juridique et stratégique. Elle permet de clore la relation locative sans risquer de réclamation ni de sanction financière.

Bien que les règles semblent simples, leur application demande rigueur et méthode.

Dans cet article, nous expliquons les délais de restitution, les justificatifs nécessaires et la stratégie à adopter en cas de contestation du locataire, conformément à la loi du 6 juillet 1989.

1 – Le délai légal pour restituer la caution

Le bailleur dispose d’un délai variable selon la situation :

• 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée ;
• 2 mois lorsqu’il existe des dégradations, un défaut d’entretien ou des sommes dues.

Le délai commence à courir à partir de la remise des clés, qu’elle soit effectuée en main propre ou envoyée par courrier recommandé.

La base légale figure à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

👉 En cas de retard non justifié, une majoration automatique de 10 % par mois s’applique.

À retenir : respecter un calendrier précis de restitution renforce votre crédibilité et vous protège en cas de litige.

2 – Justifier une retenue sur le dépôt de garantie

Le bailleur doit pouvoir prouver toute retenue. Pour cela, il doit démontrer trois éléments essentiels.

a – L’imputabilité des dégradations au locataire

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie est déterminante.

Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état. Dans ce cas, toute retenue devient presque impossible.

👉 Conseil : veillez à ce que vos états des lieux soient datés, signés et accompagnés de photos horodatées.

b – La réalité des réparations

Les montants retenus doivent correspondre à des travaux réellement effectués, justifiés par devis, factures ou constats.

Une simple estimation ou un “forfait ménage” n’a aucune valeur légale.

Exemple : pour une moquette tachée, conservez le devis de remplacement et des photos datées.

c – La nature locative des réparations

La retenue ne peut concerner que les réparations locatives, c’est-à-dire celles relevant de l’usage du locataire.

L’usure normale, appelée vétusté, ne peut pas lui être imputée.

L’utilisation d’un barème de vétusté est fortement recommandée.

3 – En cas de contestation du locataire : adopter la bonne stratégie

a – Répondre rapidement et par écrit

Une contestation n’entraîne pas toujours un conflit. Au contraire, une réponse claire, datée et accompagnée de justificatifs peut suffire à apaiser la situation.

Détaillez, pour chaque poste :

• le montant retenu ;
• les justificatifs associés ;
• la référence à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

👉 Astuce : restez factuel. Toute correspondance peut être produite devant le tribunal.

b – Conserver toutes les preuves

Archivez soigneusement les états des lieux, courriers, e-mails, SMS, factures et accusés de réception. Ces documents forment la base de votre défense en cas de litige.

c – La conciliation obligatoire avant tout procès

Lorsque le litige porte sur une somme inférieure à 5 000 €, le locataire doit obligatoirement saisir un conciliateur de justice avant toute action judiciaire.

Cette étape, souvent négligée, conditionne pourtant la recevabilité de la demande.

👉 Bon réflexe : invoquez ce point dès le début du contentieux. Parfois, cela suffit à obtenir gain de cause sans même juger le fond.

4 – Prévenir les litiges : les bons réflexes du bailleur

Pour éviter tout conflit futur :

• Rédigez des états des lieux précis, datés et signés ;
• Anticipez la sortie en préparant un état des réparations avant le départ du locataire ;
• Restez courtois et professionnel : une communication calme désamorce bien des tensions ;
• Conservez vos documents pendant au moins trois ans.

Conclusion

Restituer un dépôt de garantie n’est pas un simple transfert d’argent. C’est un acte juridique encadré par la loi, dans lequel la preuve et la méthode comptent autant que la somme restituée.

En cas de doute, un accompagnement juridique préventif permet souvent d’éviter le contentieux ou, à défaut, de le maîtriser efficacement.