Bail notarié et loyers impayés : saisie sans juge, expulsion avec jugement

Le bail notarié permet au propriétaire de faire saisir les loyers impayés sans obtenir au préalable un jugement. Il ne lui permet pas, en revanche, de résilier le bail ni d’expulser le locataire : sur ce point, le passage devant le juge reste obligatoire.

La confusion vient souvent de la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025. Elle n’a pas modifié le bail notarié lui-même. Elle a changé la façon de saisir un salaire, quel que soit le titre dont dispose le créancier, et c’est ce qui rend aujourd’hui le bail notarié plus efficace.

Pourquoi le bail notarié vaut titre exécutoire

Un bail signé devant notaire est un acte authentique. Dès lors que le notaire en délivre une copie revêtue de la formule exécutoire, cet acte figure parmi les titres exécutoires énumérés par l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution :

« 4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ; »

Cette règle n’a rien de nouveau : elle figurait déjà dans la version du code entrée en vigueur le 1er juin 2012.

L’article L111-2 du même code en tire la conséquence. Le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur. Le bailleur n’a donc pas à demander au tribunal de condamner son locataire avant d’engager une saisie.

La somme réclamée doit toutefois être liquide, c’est-à-dire, selon l’article L111-6, évaluée en argent ou déterminable à partir des éléments contenus dans le titre. C’est le cas des loyers fixés par le bail. Ce ne l’est pas, en principe, d’une indemnité pour dégradations que le bail ne chiffre pas.

Ce que le bailleur peut faire sans juge

Muni de la copie exécutoire du bail, le propriétaire confie le recouvrement à un commissaire de justice. Deux mesures sont les plus utiles en pratique.

La saisie sur le compte bancaire

La saisie-attribution permet de saisir, entre les mains de la banque, les sommes détenues pour le compte du locataire (article L211-1 du code des procédures civiles d’exécution).

La saisie sur salaire

Depuis le 1er juillet 2025, la saisie des rémunérations est conduite par le commissaire de justice et non plus par le juge. L’article L212-2 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, autorise le créancier muni d’un titre exécutoire à saisir le salaire entre les mains de l’employeur « un mois après la signification d’un commandement ».

Avant cette date, même le bailleur titulaire d’un bail notarié devait passer par le tribunal pour saisir un salaire.

Le locataire garde la possibilité de contester la mesure devant le juge de l’exécution, notamment s’il discute le montant réclamé.

Ce qui exige toujours un jugement

L’expulsion reste hors de portée du seul bail notarié. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Un acte notarié n’étant ni une décision de justice ni un procès-verbal de conciliation, le bailleur doit, pour récupérer son logement, saisir le juge des contentieux de la protection, soit pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, soit pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

La clause résolutoire obéit elle-même à des règles strictes. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, elle « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce commandement doit comporter, à peine de nullité, plusieurs mentions, parmi lesquelles le délai de six semaines et le décompte de la dette.

Faut-il choisir le bail notarié ?

Pour un propriétaire qui redoute les impayés, l’intérêt est réel : en cas de défaillance, il fait l’économie d’une procédure en paiement avant de pouvoir saisir. Le coût de l’acte doit toutefois être mis en balance, d’autant que le bail notarié ne fait rien gagner sur l’expulsion, qui suit le calendrier judiciaire habituel.

Notre accompagnement à Marcq-en-Barœul et à Mérignies

Notre cabinet d’avocats en droit immobilier, implanté à Marcq-en-Barœul, près de Lille, et à Mérignies (Pévèle), accompagne les propriétaires dans toutes les étapes liées aux loyers impayés :

• Rédaction ou vérification de bail notarié,
• Commandement de payer et démarches de recouvrement accéléré,
• Procédures de résiliation et d’expulsion devant le juge,
• Conseils personnalisés sur la gestion locative et les garanties de paiement.

Chaque dossier est suivi par un avocat expérimenté, pour garantir la sécurité juridique du bailleur et la conformité avec la réforme 2025.

À retenir

• Le bail notarié revêtu de la formule exécutoire est un titre exécutoire (article L111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution).
• Il permet de saisir le compte bancaire ou le salaire du locataire sans jugement préalable.
• Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire est conduite par le commissaire de justice, un mois après la signification d’un commandement.
• La résiliation du bail et l’expulsion supposent toujours une décision du juge.