Arrêté de péril ou d’insalubrité : quel est le sort des loyers ?

Il existe des cas où un immeuble peut être frappé d’un arrêté de péril ou d’un arrêté d’insalubrité. Si ces deux notions sont proches, elles ne doivent pourtant pas être confondues.

Dans le premier cas, lorsqu’il y a péril, l’immeuble présente un danger quant à sa solidité. Les désordres peuvent ainsi concerner les fondations, les balcons, le plancher ou encore des chutes de pierres.

Dans le deuxième cas, l’immeuble sera frappé d’un arrêté d’insalubrité si celui-ci présente un danger pour la santé des occupants (Ex. installation électrique non sécurisée avec risque d’incendie).

Il s’agit ici de savoir quelles sont les conséquences sur le bail et sur les loyers si l’immeuble est frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ? L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation règle en grande partie ces questions.

SORT DU BAIL

Le bail est suspendu par la mesure (arrêté de péril, déclaration d’insalubrité) et ce, dès l’envoi de la notification de l’arrêté.

Cette suspension prend fin au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de péril ou d’insalubrité ou de son affichage (en mairie ou sur la façade de l’immeuble).

Attention cette suspension ne vaut que si l’immeuble n’est pas frappé d’une interdiction définitive d’habiter. Cette suspension est importante notamment si le propriétaire faire délivrer un congé pour le terme du bail.

Prenons un exemple : Le bail a été signé au 1 er septembre 2017 pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 31 août 2020.
Les occupants se sont vu notifier un arrêté de péril le 15 juin 2018. Le contrat de bail est donc suspendu. Au 1 er juillet 2018 il restait une période de 26 mois avant l’arrivée du terme du bail. Les travaux sont réalisés, et l’arrêté de péril est levé le 15 octobre 2018. Ainsi le bail reprend ses effets au 1 er novembre 2018 (1 er jour du mois suivant la notification de la mainlevée), pour une durée de 26 mois. Le terme du bail sera donc le 31 janvier 2021.

SORT DES LOYERS

En cas d’arrêté de péril ou d’insalubrité, le loyer est suspendu à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Précision utile : si l’arrêté de péril ou d’insalubrité vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la 3 e Chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser que « la suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part de ces parties communes ».

ATTENTION, cette suspension ne concerne que le loyer et non le paiement des charges, lesquelles restent redevables.

Reprenons le même exemple :  Le loyer est suspendu à compter du 1 er juillet 2018 (premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage) jusqu’au 1 er novembre 2018 (premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée). Les charges “du logement” devront être payées par le locataire.

Si vous êtes dans cette situation ou si vous avez une question à ce sujet, n’hésitez pas à contacter Morgane KUKULSKI, Avocat associée du cabinet In Avocats.

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